di Michele Baldacci
Tanto è gratis! Questa la frase che viene usata più spesso in assemblea o nei cortili quando si parla di lavori condominiali con l’ecobonus. Ma lo è davvero?
Come noto, il precedente Governo ha puntato molto sul cosiddetto Superbonus, ovvero su quell’agevolazione prevista per chi spende denari per modernizzare e rendere più efficienti gli edifici. Il primo pensiero va ovviamente ai condomìni che con caldaie poco performanti ed alte dispersioni di calore per infissi vetusti – tanto per fare degli esempi – incidono in maniera significativa sugli sprechi e l’inquinamento nazionale.
Fino a qui tutto molto bello.
Per ottenere il risultato, però, si è voluto strafare. Gli incentivi, superando una certa soglia, da un lato sono diventati un boomerang perchè invece di introdurre un conflitto di interessi tra i committenti ed i vari fornitori (io committente per detrarre ho interesse ad avere le fatture, per cui non accetto transazioni in nero), facilitano l’accordo tra gli stessi per alzare i costi delle prestazioni ufficiali, così da ottenere maggiori vantaggi, magari imputando quel costo ad una determinata opera (sovvenzionata) ma in realtà usata per fare anche altre opere (non sovvenzionate); dall’altro hanno creato una immane (ulteriore) macchina burocratica composta di documenti ed uffici vigilanti ed asseveranti entro la quale bisogna muoversi per aspirare a ricevere l’agognato bonus.
Eppure già esistono incentivi funzionanti che potevano essere semplicemente migliorati…
Ma torniamo a noi. La corsa ad ostacoli non è gratis. Se parliamo di condomìni, il compenso dell’amministratore per lavori straordinari (di solito tra il 2,5 ed i 3,0 % dell’ammontare complessivo dei lavori) è escluso dalle somme rimborsabili. Sono soldi che escono dalle tasche dei condomini e non tornano più. La verifica preliminare, che è buona norma effettuare per capire se esistono reali possibilità di utilizzare gli incentivi (doppia conformità catastale ed urbanistica, individuazione degli interventi da effettuare, valutazione del reale miglioramento di due classi energetiche…), è un costo da corrispondere ai tecnici, denari che, anche quelli, non torneranno più indietro. Certo… se poi si può fare e si da incarico a quel determinato tecnico per progettare e seguire i lavori… Ma a quel punto che valore potrebbe avere la verifica preliminare? Come chiedere all’oste se il vino è buono. Purtroppo però quel vino alla fine lo valuta l’oste dell’ufficio pubblico che potrebbe avere gusti differenti. Ma lo paga sempre il committente.
E le cessioni di credito, per continuare nell’esemplificazione delle cose che potrebbero andar male, devono essere comunicate all’Agenzia delle Entrate entro un determinato termine utilizzando una specifica procedura su modelli predisposti ad hoc. Se questo non viene fatto (dall’amministratore di condominio) la cessione non è opponibile all’Agenzia delle Entrate, per cui la ditta non potrà riscuotere i crediti e chiederà di nuovo i soldi al committente…
E le sanzioni sono anche abbastanza salate, oltre alle evidenti responsabilità penali laddove venissero rilasciate attestazioni o certificazioni false. Si, perchè il Ministero per lo Sviluppo Economico, che controlla sia i requisiti di accesso alle agevolazioni, sia la correttezza tecnica delle certificazioni varie.
Ma chi ha interesse ad approfondire questi aspetti con i condòmini?
Non lo Stato, che spinge talmente su questa strada tanto da non bloccare ufficialmente le assemblee condominiali nemmeno in pandemia mondiale; tanto da ridurre il quorum deliberativo ad un terzo dei condomini (334 millesimi) per interventi che possono impegnare moltissimi denari.
Non l’amministratore dello stabile, che comunque ha un interesse economico non di poco conto a che i lavori vengano deliberati (a prescindere dal concreto ottenimento delle agevolazioni).
Non i professionisti tecnici, che già con le verifiche preliminare stanno lavorando (e guadagnando) molto e giustamente sperano di seguire anche le fasi progettuali ed esecutive delle opere.
Non le ditte, che hanno interesse a sottoscrivere il contratto di appalto, consce del fatto che il condominio è sempre un cliente pagante (con le buone o con le cattive).
Non i General Contractors, perchè da parte contrattuale forte può imporre al committente tutte le tutele per stare assai tranquillo, come anche le banche o gli altri soggetti che acquisiscono i crediti. Di certo non fanno operazioni in perdita.
Gli unici che non devono stare tranquilli neanche un po’ sono proprio i condòmini, che invece per effetto della comunicazione istituzionale e privata continuano a credere che sia tutto gratis.
È vero che molti dei soggetti sopra nominati hanno l’obbligo di stipulare polizze assicurative ad hoc per ristorare i committenti in caso di loro errori, ma come in tutti i casi del genere il principio da seguire è “prima paga poi chiedi”. Quindi l’Agenzia delle Entrate chiede i soldi indietro ai committenti, i quali devono pagare. Poi a loro volta dovranno inseguire l’assicurazione di turno per cercare di riottenere indietro i denari.
Ma tornando al caso del condominio, chi fa la causa? Chi insegue i soldi? Ogni condòmino singolarmente o il condomìnio tutto insieme? In considerazione del fatto che le cessioni / detrazioni non sono cumulative ma singole, la risposta è la prima. Quanto contenzioso per i nostri già onerati tribunali…
Senza pensare al fatto che magari per raggiungere l’obiettivo del miglioramento di due classi energetiche sono necessari lavori (per esempio sostituzione infissi) presso abitazioni privata, con la doppia negativa conseguenza che una delibera assembleare non può imporre opere su unità in proprietà esclusiva (sarebbe una delibera nulla), ma se il condomino per ragioni proprie decide di non provvedere tutti perderanno i benefici e si creerà una forte tensione sociale nel condominio.
O l’accesso alle agevolazioni potrebbe essere impedito dalla condizione non regolare di un appartamento, ingenerando odio sociale nei confronti di quel condomino, fino ad arrivare alle più azzardate ipotesi di richiesta risarcimento danni per perdita di chance…
Queste cose vanno sapute quando si parla di 110%. Seppure controcorrente qualcuno le deve pure dire.
L’unico lato positivo è che ci sarà in ogni caso lavoro per noi avvocati…